In Deutschland gibt es kein bundesweites Grundbuch. Das Grundbuchamt ist eine Sonderabteilung des Grundbuchamtes beim Amtsgericht. Das Grundbuch zeigt die Namen der derzeitigen und früheren Eigentümer, dingliche Rechte Dritter (z.B. Hypothek) und die Beschreibung der Immobilie.
Wer hat Zugang zu den Eintragungen und was muss ich alles beachten?
Der Zugang zum Grundbuch darf nur von Personen erfolgen, die ein berechtigtes Nutzungsinteresse nachweisen können (z.B. Zwangserbe, Gläubiger). Diese Personen können auch einen Auszug aus dem Grundbuch beantragen. Es gibt keine öffentliche Internetrecherche. Deutsche Notare können jedoch über das Internet Informationen anfordern. Änderungen der Eigentumsrechte werden erst mit der Eintragung in das Grundbuch wirksam (§ 873 BGB). Es gelten einige Ausnahmen (z.B. wird der Erbe Eigentümer einer Immobilie, auch wenn er nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist). Bis auf weiteres wird die Richtigkeit aller im Register eingetragenen Titel vorausgesetzt und ein Käufer kann sich auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen (§ 892 BGB).
Ein Käufer einer Immobilie in Deutschland wird von einem deutschen Notar oder einem deutschen Rechtsanwalt durch das Registrierungsverfahren geführt. Für die Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch, was in der Regel Voraussetzung für den Verkauf der Immobilie ist, § 35 Grundbuchgesetz (GBO), muss ein Erbe einen Erbschein oder ein von einem Notar beglaubigtes Testament vorlegen.